Calculadora de inversión en renta

HERRAMIENTA GRATIS

Pones precio, renta, gastos y el préstamo; te da flujo, cap rate, cash on cash y DSCR. La obra lleva contingencia, porque al abrir los muros siempre sale algo.

La propiedad

Precio de compra ($)

Gastos de cierre ($)

Presupuesto de obra ($)

Contingencia de obra (%)

Para lo que aparece al abrir los muros: cimentación, techo, plomería, cableado, termitas. Súbela en casas viejas.

Renta al mes, todas las unidades ($)

Unidades

Desocupación (%)

Valor después de la obra, ARV ($)

Lo que debe valuar ya terminada la obra: ventas de casas arregladas cerca. ¿Sin obra? Usa el precio.

Gastos

Impuestos sobre

En Texas el distrito de avalúo fija el valor cada 1 de enero; tras una venta o una obra puede subir al precio o al valor después de la obra. La exención y el tope de homestead del vendedor se acaban cuando compras.

Tasa de impuestos, todas las entidades (%)

Condado, ciudad, distrito escolar y las demás, sumadas. El sitio del distrito de avalúo o de impuestos las trae.

Seguro por cada $1,000 del ARV ($)

Sirve mientras no tengas cotización. Las aseguradoras cobran según el costo de reconstruir, el techo y la zona de viento e inundación.

Seguro cotizado al año ($, en blanco usa la tasa)

Prima anual de una cotización de seguro para propiedad rentada en esta dirección. Reemplaza la tasa.

HOA al mes ($)

Administración (% de la renta cobrada)

Reserva de mantenimiento y capex (% de la renta)

Servicios que pagas tú al mes ($)

Financiamiento

Efectivo o préstamo

Enganche (%)

Tasa de interés (%)

Plazo (años)

Costos del préstamo ($)

Tus mínimos

Flujo por unidad al mes ($)

Cash on cash (%)

DSCR

Cap rate (%)

Veredicto

VERDE

Cumple todos tus mínimos.

Flujo de efectivo mensual

$792

Flujo por unidad: $396
Rendimiento sobre efectivo (cash on cash): 11%
DSCR (NOI ÷ pago del préstamo): 2.11
Cap rate sobre el costo total: 9.6%
Efectivo necesario para comprar y remodelar: $86,406
Pago mensual del préstamo: $716
Ingreso neto de operación (NOI) al mes: $1,508
Obra total con contingencia: $44,706
Impuestos a la propiedad al año: $3,360
Seguro al año: $1,680

VERDE: cumple todos tus mínimos. AMARILLO: falla uno y aún deja flujo. ROJO: pierde dinero cada mes o falla dos o más.

Solo es un estimado. No conoce la propiedad, tu mercado ni a tu prestamista. Revisa antes de ofertar, firmar o comprar.

Tus números, calculados en tu navegador. No guardamos ni mandamos nada.

La hoja completa agrega refinanciamiento BRRRR, obra por área con la lista de detrás de los muros, hard money y HELOC, proyección a 10 años y un resumen para el prestamista. Ver el Analizador de Inversión en Renta →

Descargar esta calculadora en Excel (gratis) ↓

Cómo se calcula

Estas son las definiciones que usa la calculadora, las mismas del archivo de Excel gratis.

Renta cobrada = renta × (1 − desocupación)
Gastos de operación = (impuestos + seguro) ÷ 12 + HOA + administración + reserva de mantenimiento y capex + servicios que pagas
NOI = renta cobrada − gastos de operación
Flujo = NOI − pago del préstamo
Cap rate = NOI × 12 ÷ (precio + gastos de cierre + obra con contingencia)
Cash on cash = flujo × 12 ÷ efectivo necesario
DSCR = NOI ÷ pago del préstamo

La administración es un porcentaje de la renta que cobras. La reserva de mantenimiento y capex es un porcentaje de la renta completa. El efectivo necesario es el precio, los gastos de cierre y la obra con contingencia, menos el préstamo, más los costos del préstamo. El pago es de tasa fija sobre el precio menos el enganche.

El veredicto revisa cuatro de tus mínimos: flujo por unidad, cash on cash, DSCR y cap rate.