Cómo se arma el presupuesto de obra
Casi todas las calculadoras de renta te piden un solo número para reparaciones. En una casa para arreglar, ese número decide si el trato funciona, así que esta hoja lo arma como un contratista presupuesta una obra.
1. Alcance por área
Anotas el trabajo área por área: techo, exterior, cimentación, cocina, baños, pisos, plomería, electricidad, aire acondicionado, ventanas y puertas, pintura, patio y permisos. Cada partida es una cantidad por un costo unitario, con tus precios o el presupuesto de tu contratista. La hoja suma cada área, así ves a dónde se va el dinero antes de ofertar.
2. Contingencia para lo que hay detrás de los muros
Toda remodelación encuentra algo. La pregunta es cuánto apartar. Tú pones una contingencia base y contestas nueve preguntas que hace un contratista al recorrer la casa:
| Revisa | Qué buscar |
|---|---|
| Cimentación | Grietas en losa o ladrillo, puertas que se atoran, pisos desnivelados |
| Techo | Techo viejo, triplay blando, manchas de agua en plafones |
| Plomería | Drenaje de fierro fundido o barro, tubería galvanizada o de polibutileno |
| Electricidad | Centro de carga Federal Pacific o Zinsco, cable de aluminio, sin tierra |
| Termitas y madera podrida | Túneles de lodo, soleras blandas, molduras dañadas |
| Humedad y moho | Manchas, olor a humedad, inundación previa |
| Construida antes de 1978 | Aplican reglas de trabajo seguro con plomo en pintura y demolición |
| Desocupada 6+ meses | Servicios cortados, plagas, daños por frío o calor |
| Obra sin permiso | Ampliaciones o cocheras convertidas sin permiso |
Cada Sí suma un porcentaje que tú controlas. Una casa limpia se queda cerca de la base. Una casa que marca cuatro casillas lleva más colchón, y el efectivo que dejas en el trato, el cash on cash y el veredicto se mueven con ella.
3. Mira lo que hace un sobrecosto
La pestaña de Sensibilidad corre todo el trato otra vez con la obra 10, 20 y 30% arriba del presupuesto. El refinanciamiento usa el mismo valor después de reparar, porque gastar de más no hace que la casa valga más, así que el sobrecosto sale directo del efectivo que recuperas. El trato de ejemplo de la versión completa ya sale ROJO sin sobrecosto: el flujo es de $84 por unidad contra un mínimo de $100. Cada 10% de sobrecosto deja unos $4,850 más de tu efectivo en el trato, y con 30% el cash on cash baja de 7.3% a 4.8%.
Antes de cerrar
Que un contratista abra unos puntos: debajo de los lavabos, el ático, el centro de carga y una cámara en el drenaje. Después contesta la lista con lo que viste.