Calculadora de compra, remodela y vende

HERRAMIENTA GRATIS

Pones precio, ARV, obra, el préstamo y los meses; te da la ganancia neta, el rendimiento de tu efectivo y lo más que puedes pagar por la regla del 70%.

1. El trato

Precio de compra ($)

Gastos de cierre al comprar ($)

Valor después de reparar, ARV ($)

Usa ventas recientes, no anuncios, de casas arregladas parecidas y cercanas. Pide los comparables a un agente o valuador.

Presupuesto de obra, con contingencia ($)

Toda la obra, con contingencia. 0 si no hay obra.

Meses de obra

Meses para vender

2. Financiamiento

Efectivo o hard money

Presta este % del precio de compra

Presta este % de la obra, por avance (%)

Pero nunca más de este % del ARV

Casi todos los prestamistas topan el préstamo a una parte del ARV. Arriba del tope, el préstamo baja y pones más efectivo al cierre.

Tasa de interés al año, solo intereses (%)

Puntos (% del préstamo, al cierre)

Comisiones del prestamista ($)

3. Gastos de espera

Impuestos a la propiedad al año ($)

Seguro al año, casa vacía o riesgo de construcción ($)

Muchas pólizas de casa no cubren una casa vacía en obra. Pide cotización de una póliza para casa vacía o de riesgo de construcción.

Servicios al mes: luz, agua, gas ($)

HOA al mes ($)

Jardín y fumigación al mes ($)

Otros al mes ($)

4. Venta

Comisión de agentes (% del precio de venta)

Gastos de cierre del vendedor (%)

Concesiones al comprador (%)

Otros gastos de venta ($)

Tus mínimos

Ganancia neta mínima ($)

Rendimiento mínimo sobre tu efectivo (%)

ROI mínimo al año (%)

Ganancia mínima como % del ARV

Regla: % del ARV para precio + obra

La parte del ARV que pagas por precio más obra. 70% es la regla común; algunos usan de 65% a 75%.

Veredicto

VERDE

Cumple todos tus mínimos.

Ganancia neta

$36,080

Rendimiento sobre tu efectivo (ROI): 109.3%
ROI al año (anualizado): 187.3%
Ganancia como % del ARV: 15%
Oferta máxima por la regla (ARV × % − obra): $118,000 · OK
Ganancia si pagas el precio de la regla: $27,432
Costo total: $203,920
Efectivo que pones: $33,020
Préstamo hard money: $149,000
Meses que la tienes: 7
Cada mes extra te cuesta: $2,220
Precio de venta para no perder ni ganar: $200,568

VERDE: cumple todos. AMARILLO: falla uno y aún deja ganancia. ROJO: pierde dinero o falla dos o más.

Solo son estimados. Revisa cada número con tu prestamista, compañía de título, agente y contratista antes de firmar.

Tus números, calculados en tu navegador. No guardamos ni mandamos nada.

La hoja completa agrega dinero privado, interés holandés, lo más que puedes pagar por tu ganancia meta, sensibilidad, comparar tres tratos y un resumen de una página. Ver el Analizador de Flip →

Descargar esta calculadora en Excel (gratis) ↓

Cómo se calcula

Es el mismo modelo del archivo de Excel gratis. Los préstamos son de solo intereses. El dinero de obra sale por avance conforme se hace el trabajo, así que en promedio la mitad está afuera durante la obra y todo mientras la casa está a la venta.

Oferta máxima por la regla del 70% = ARV × 70% − obra
Meses = meses de obra + meses para vender
Préstamo hard money = lo menor entre (precio × % del precio + obra × % de la obra) y ARV × el tope del prestamista
Intereses = parte de la compra × tasa ÷ 12 × meses + parte de la obra × tasa ÷ 12 × (meses de obra ÷ 2 + meses para vender)
Gastos de espera = ((impuestos + seguro) ÷ 12 + servicios + HOA + jardín + otros) × meses
Gastos de venta = ARV × (comisión + cierre del vendedor + concesiones) + otros gastos de venta
Ganancia neta = ARV − precio − cierre − obra − puntos y comisiones − gastos de espera − intereses − gastos de venta
Rendimiento de tu efectivo = ganancia neta ÷ efectivo que pones; al año = eso × 12 ÷ meses

El ejemplo de arriba

Una casa de $110,000 con ARV de $240,000 y una obra de $50,000, 4 meses de obra y 3 para vender, con un préstamo hard money de $149,000. El costo total es $203,920, así que la ganancia neta es $36,080. Pones $33,020 de tu efectivo, un rendimiento de 109.3%, o 187.3% al año en 7 meses.

La regla del 70% topa la oferta en $240,000 × 70% − $50,000 = $118,000. Si pagas exactamente eso, te quedan $27,432. Cada mes extra cuesta $2,220, así que una venta lenta sale directo de la ganancia.